Ипотека под новостройку: чего боятся банки?

До сих пор примерно треть крупных банков не занимаются «первичкой», среди мелких организаций доля еще больше. Некоторые банки соглашаются дать денег на новостройку только под залог имеющейся недвижимости. Строго говоря, такой кредит вообще не является ипотекой, так как ипотека подразумевает выдачу ссуды под залог приобретаемого, а не уже имеющегося в собственности имущества.

Но ведь к долевому строительству в принципе не применимы условия классической ипотеки, поскольку в абсолютном большинстве случаев мы приобретаем не имущество (квартиру), а имущественное право - то есть право требовать передачу этой квартиры в нашу собственность в отдаленном будущем. Этот-то факт и смущает предприимчивых банкиров.

Первичный рынок жилья в России пока еще «дикий», права покупателей очень плохо защищены и повсеместно нарушаются. Попытки государства регулировать этот процесс, в частности, пресловутый закон «Об участии в долевом строительстве», ни к чему не приводят, так как ушлые застройщики тут же находят обходные пути. Правда, ситуации, когда покупатель остается без денег и квартиры, пополняя ряды обманутых дольщиков, случаются все реже, но - случаются. Так, буквально на днях мне довелось побывать в доме, где половина жителей - бывших инвесторов - живут «на птичьих правах», рискуя быть выселенными в любой момент. За этот дом уже много лет судятся две организации, которые умудрились дважды продать часть квартир. Соответственно, многие покупатели остались ни с чем, остальные хоть и живут, но зарегистрировать право собственности не могут. Некоторые все же уладили этот вопрос с помощью взятки: «тариф» составил $ 100 за квадратный метр.

Поэтому банки, рискующие давать кредит на новостройку, не только предъявляют к заемщикам более высокие требования, но и тщательно проверяют застройщика и сам объект. С одной стороны, это хорошо, так как уменьшает риски клиента и избавляет его от самостоятельной проверки, с другой - может сильно осложнить жизнь. Ведь сбор необходимых банку документов часто возложен на самого заемщика, а получить их у застройщика бывает нелегко. Не забываем, что возводимого дома юридически еще не существует, квартира не имеет номера, а ее точная площадь неизвестна. К тому же каждая стройка - это сложная цепочка взаимоотношений между застройщиком, местной администрацией, инвесторами, риэлторами, подрядчиками и т.д. И не всегда девелопер проекта готов афишировать эти извилистые цепочки.

Некоторые банки, например, ВТБ24, практикуют другой вариант. Они собирают базу по всем строящимся жилым домам в Московском регионе и делят их на 2 категории: заслуживающие доверия и сомнительные. Соответственно, кредит под «заслуживающие доверия» дома получить легко, и без всяких проверок, а под остальные - только при наличии поручителей или имущества для залога. Кроме того, почти у каждого застройщика имеется банк-партнер, который работает именно с его объектами. Часто в партнерских банках предусмотрены довольно привлекательные для клиента условия, а процесс сбора всевозможных справок максимально упрощен. Кроме того, партнерские банки могут предлагать и вовсе уникальную для России услугу - квартиры в рассрочку, с минимальным процентом (около 2% годовых).

Если вы все же обращаетесь в «независимый» банк, то будьте готовы к следующим особенностям типичных ипотечных программ:

- Минимальный первоначальный взнос на квартиру в новостройке довольно высок - от 20-30% ее стоимости. Ипотека без первоначального взноса вообще не практикуется

- Ставка кредита на первичном рынке выше аналогов на «вторичке» на 1-1,5%

- Пока вы не зарегистрируете собственность на квартиру, ипотечная ставка будет еще на 2-3% выше - не менее 13-15% годовых, а то и все 20%. Отметим, что процесс передачи новой квартиры в собственность обычно занимает от 0,5 до 1,5 лет с момента передачи ключей, то есть с момента фактического заселения.

- Ипотечная ставка после оформления в собственность составляет где-то 11-13% и может варьироваться в зависимости от:
- срока кредита (чем меньше, тем ниже)
- величины первоначального взноса (чем больше, тем ниже)
- способа подтверждения дохода (если доход официальный, ставка может быть пониже)

Остается надеяться, что со временем первичный рынок жилья в России станет цивилизованней, ипотека - дешевле, банки - лояльнее, а граждане - богаче. Удачи вам и счастливого новоселья!