Рост ипотечного кредитования может привести к увеличению проблемной задолженности в будущем – исследование

За 1-ое полугодие 2014 года банки РФ выдали населению кредитов на покупку жилья с начала года на общую сумму 758,4 млрд. рублей, рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года более 39%. Напомним, что объем рынка ипотеки за первые шесть месяцев 2013 года составлял 542,6 млрд. рублей.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет около 3,04 трлн рублей. За последние 6 месяцев ипотечный портфель увеличился на 390 млрд рублей (прирост 14,7%).

По мнению аналитиков «Секвойя кредит консолидейшн», по итогам года банки выдадут кредитов на покупку жилья на сумму 1,5 трлн. рублей против 1,354 трлн.рублей в прошлом году.

На сегодня данный сегмент кредитования считается наиболее стабильным, показывающий уверенный рост уже на протяжении 5 лет. Упадок был зафиксирован лишь в кризисный 2009 год (более чем в 4 раза по сравнению с 2008 годом с 655,8 млрд. рублей до 152,5 млрд. рублей).

Активный рост объема выданных ипотечных кредитов, который сейчас наблюдается, можно объяснить рядом причин. Во-первых, ослабление рубля под влиянием внешних факторов стимулировало потребительскую активность в направлении крупных инвестиций, а не формирования накоплений, и сделало недвижимость популярным объектом для подобных вложений. Таким образом, многие покупатели недвижимости видят в этой покупке защиту своих сбережений. Во-вторых, заемщики, которые хотят приобрести жилье для собственных нужд, опасаются в дальнейшем роста ставок и инфляционного роста стоимости недвижимости и вынуждены принимать решение о приобретении жилья с использованием ипотеки раньше, чем планировали изначально.

Кроме того, сами банки сегодня ведут активную борьбу именно за ипотечного (т.е. самого надежного) заемщика, и темпы увеличения ипотечных банковских портфелей в прошедшем полугодии существенно превысили темпы роста необеспеченных розничных портфелей. Так, например, если ипотека выросла, как было сказано ранее, на 39% (для сравнения за 1-ое полугодие 2013 года рост – 26%), то необеспеченное кредитование лишь на 20% (за 1-ое полугодие 2013 рост - 34%).

По данным Росреестра, 1-ое полугодие текущего года показало очередной рекорд – более 26% сделок на покупку квартиры были совершены с использованием целевого кредита (около 75% приходится на новостройки).

Рассматривая региональную специфику ипотечных займов, уровень объема кредитования и просрочки, лидируют по-прежнему города и регионы федерального значения.

Наибольшее количество ипотечных кредитов было выдано в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Тюменской области. В совокупности в этих регионах было выдано 30,4% всех ипотечных займов. За прошедший год «расстановка сил» существенно не изменилась, что свидетельствует о стабильной концентрации рынка.

Говоря о средних сроках кредитования, то в целом по стране за год они сократились на 1,3%, и сейчас составляют 14,6 лет. Безусловно данный показатель в разы отличается друг от друга в зависимости от региона. Так, например, самый большой средний срок кредитования в Тюменской области (17,3 года), самый короткий – в Кемеровской области (11,4 года). В Москве он находится на уровне близкому к среднему по стране - 14,4 года, в Московской области – 14,3 года.

В среднем по стране размер ипотечного кредита составляет около 1,7 млн. рублей (01.07.2013 – 1,6 млн.рублей). Однако в зависимости от региона он варьируется, например, в Москве -3,6 млн. рублей, в Московской области – 2,6 млн.рублей, в Санкт-Петербурге – 2,2 млн.рублей, Тюменской области – 2,2 млн.рублей, Омской области – 1,45 млн.руб., Новосибирской области – 1,4 млн.руб., Республике Татарстан – 1,27 млн.руб., в Краснодарском крае – 1,59 млн.руб., в Ростовской области – 1,59 млн.руб., в Самарской области – 1,34 млн.руб., что, естественно, объясняется различной стоимостью недвижимости в разных регионах страны.

В свою очередь, вместе с ростом рынка изменяются и показатели просроченной задолженности по ипотеке. По итогам 1-ого полугодия текущего года объем просроченной задолженности в данном сегменте составляет 40,8 млрд.рублей, что меньше прошлогоднего показателя на 2,7%, однако больше показателя на начало года на 3,2%. Таким образом, можно говорить о том, что просроченная задолженность после некоторого снижения опять показывает рост.

В условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (просрочка от 90 дней и выше) с начала 2014 года несколько возросла с 2,04% до 2,1% на текущий момент Кредиты, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, занимают 95,6% от объема выданных, что свидетельствует о сравнительно о высокой дисциплинированности заемщиков в данном сегменте.

По итогам 2014 года аналитики «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН» прогнозируют, что просроченная задолженность составит около 42 млрд. рублей.

В будущем (2015-2016 г.г.) есть опасность увеличения данного показателя. Сегодня большинство банков стремятся увеличить объемы выдачи ипотеки, как наиболее стабильного сегмента, в том числе за счет расширения круга потенциальных заемщиков – сейчас нередки предложения по кредитам с низким первоначальным взносом (10%) и без предоставления справки по форме 2-НДФЛ. Таким образом, деньги на покупку жилья могут получить люди, имеющие «серые» доходы, именно те, кто наиболее уязвим в случае колебаний на рынке труда. Опыт экономического кризиса 2009 года показал, что таким сотрудникам первым сокращают зарплату и увольняют, а данные факторы неизбежно повлекут за собой быстрый выход на просрочку.

Стоит также отметить, что просроченная задолженность по ипотеке, как правило, возникает в среднем через 2-2,5 года после получения кредита. Разумеется, необходимо учитывать, что катализатором для более активного роста просроченной задолженности в дальнейшем может стать существенное ухудшение макроэкономической ситуации в стране, которая уже сейчас оценивается экспертами как нестабильная.

Неравномерность прироста просроченной задолженности объясняется различиями в экономической ситуации в регионе, а также зависит от финансового благополучия граждан и других важных факторов, влияющих на платежеспособность населения.

Как видно из таблицы наибольший прирост по данному показателю показали Республика Татарстан и Сахалинская область.

Стоит отметить, что Татарстан на протяжении последних лет является одним из лидеров по объему выданных ипотечных кредитов (более 60% покупок жилья было сделано с использованием ипотечных кредитов - самый высокий показатель среди городов-миллионников), поэтому совершенно очевидно, что просроченная задолженность увеличивается равно пропорционально взятым суммам на покупку жилья (так по итогам 2012 года рост составил 36%, в 2013 – 30%). Ситуация в Татарстане осложняется еще и тем, что доля платежа в доходе заемщика приблизилась к критическому показателю в 40% и составляет на сегодня 38%.

Что касается Сахалинской области, то данный регион занимает лидирующую позиции по уровню закредитованности населения в России. Кроме того, необходимо учитывать, что Сахалин является одним из наиболее дорогих в плане проживания и покупки жилья регионов страны (за исключением Москвы), где стоимость квадратного метра находится на уровне более 80 тысяч рублей, а средний размер кредита превышает сумму 2,5-2,6 млн.рублей (при среднем показателе по стране в 1,7 млн.рублей).

Совершенно противоположная ситуация сложилась в Пермском крае, где с начала года просроченная задолженность снизилась на 13%. Однако есть риск, что такая тенденция имеет временный характер и в скором времени изменится в сторону увеличения просрочки в данном сегменте. На это указывает ряд факторов: во-первых, в предыдущие периоды просрочка показывала стабильный рост – за 1-ое полугодие 2013 года по отношению к началу года – 5%, по итогам 2013 года – 6%. Во-вторых, в качестве доказательства, что говорить о положительных тенденциях преждевременно указывает то, что, если по итогам прошлого года доходы населения в регионе выросли на 10-13%, то за первые месяцы текущего года они упали на 5%, что в последствии может привести к ухудшению ситуации с просрочкой.

По данным «Секвойя кредит консолидейшн», портрет должника сейчас выглядит таким образом: средний возраст – 35-40 лет, образование высшее, как правило, у большинства есть семья, у более 50% - дети. В качестве причины невыплаты по ипотечному кредиту называют «временные трудности», «потеря работы». По последним данным ипотечные заемщики в среднем по России отдают около 36% своих доходов на погашение кредита при среднем доходе в 32 тыс.рублей (отметим, что данный показатель не должен превышать 40%, если он больше, то возможность выхода заемщика на просрочку существенно возрастает).

Средняя сумма долга на сегодня составляет чуть более 1 млн.рублей против 896,4 тысяч в прошлом.

На сегодняшний день по стране более 23 922 квартир имеют статус – «жилье с непогашенной просроченной задолженностью», в прошлом году таких помещений был несколько больше – 26 356. С начала года прирост составил 598 квартир.