В ЮФО за последние 3 года банки выдали населению рекордную сумму на покупку жилья

За январь-сентябрь 2014 года банки РФ выдали населению Южного федерального округа кредитов на покупку жилья на общую сумму 87,2 млрд. рублей, рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил более 47,4%. Об этом сообщают аналитики «Секвойя Кредит Консолидейшн».

Напомним, что объем рынка ипотеки в регионе по итогам 9 месяцев 2013 года составлял 59,1 млрд. рублей.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков в ЮФО продолжает расти и составляет около 210,5 млрд. рублей,  за последние 9 месяцев ипотечный портфель увеличился на 41,02 млрд. рублей (прирост 24%).и 

Наибольшую востребованность ипотека имеет в таких регионах, как Краснодарский край – на его долю приходится 39,6% от общей суммы кредитов в данном сегменте в ЮФО (что в числовом выражении составляет 34,6 млрд.рублей), на втором месте – Ростовская область (30,3%, 26,4 млрд.рублей), на третьем – Волгоградская область (17,5%, 15,34 млрд. рублей).

Далее идет Астраханская область с долей в 7,8% (6,8 млрд.рублей), Республика Калмыкия - 2,3% (2,5 млрд.рублей), Республика Адыгея - 2,1% (1,87 млрд. рублей).

По мнению аналитиков «Секвойя Кредит Консолидейшн», по итогам года банки в Южном федеральном округе выдадут населению кредитов на покупку жилья на общую сумму 120 млрд. рублей против 90 млрд. рублей по итогам 2013 года.

На сегодня данный сегмент кредитования в ЮФО считается наиболее стабильным, показывающим уверенный рост уже на протяжении 5 лет. 2014 год стал для региона рекордным по объему выданных сумм за последние 3 года.

Активный рост объема выданных ипотечных кредитов, который сейчас наблюдается, можно объяснить рядом причин. Во-первых, в условиях напряженности на финансовых и валютных рынках, принимая во внимание сложившуюся  экономическую ситуацию, недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. По данным ЦБ, анализ банковской статистики говорит о том, что вложения в жилье начали воспринимать как альтернативу банковским депозитам. Таким образом, многие покупатели недвижимости видят в этой покупке защиту своих сбережений.

Во-вторых, заемщики, которые хотят приобрести жилье для собственных нужд, опасаются в дальнейшем роста ставок и инфляционного роста стоимости недвижимости и вынуждены принимать решение о приобретении жилья с использованием ипотеки раньше, чем планировали изначально. Касаясь вопроса повышения ставок на ипотечные кредиты, стоит отметить, что с начала года данный показатель вырос в ЮФО на 0,2 п.п. и достиг 12,4% - нестабильность на финансовом рынке подтолкнули банки к повышению ставок, однако резкого роста ждать не приходится. Ожидается, что по итогам года в ЮФО средняя ставка не превысит 12,5%.

Кроме того, сами банки сегодня ведут активную борьбу именно за ипотечного (т.е. самого надежного и обязательного) заемщика, и темпы увеличения ипотечных банковских портфелей с начала года существенно превысили темпы роста необеспеченных розничных портфелей. Так, например, если ипотека выросла в Южном федеральном округе, как было сказано ранее, на 47,4% за первые 9 месяцев по сравнению с прошлым годом (для сравнения в аналогичный период 2012-2013 г.г. рост составил 38,1%), то необеспеченное кредитование лишь на 0,17% (в 2012-2013 г.г. рост - 24%). 

Если говорить о средних сроках кредитования, то в целом по Южному федеральному округу за год они сократились на 1,2% и сейчас составляют 15,3 лет. Стоит отметить, что данный показатель все равно остается одним из самых высоких по стране, что объясняется высокой стоимостью жилья в регионе при довольно низких доходах населения.

В среднем размер ипотечного кредита в регионе составляет 1,55 млн. рублей, в прошлом году он был на уровне 1,46 млн.рублей. Наиболее высокие суммы зафиксированы в Республике Калмыкия – 1,7 млн.рублей, что объясняется невысоким уровнем жизни населения, а как следствие заемщики вынуждены брать у банка большую сумму на покупку жилья. Далее идет Краснодарский край – 1,6 млн. рублей средняя сумма ипотечного кредита - недвижимость в Краснодарском крае считается одой из наиболее дорогостоящих в ЮФО.

В свою очередь, вместе с ростом рынка изменяются и показатели просроченной задолженности по ипотеке. По итогам 9 месяцев текущего года объем просроченной задолженности в Южном федеральном округе составляет 2,2 млрд. рублей, что меньше прошлогоднего показателя на 4,9%, однако больше показателя на начало года более чем на 2%. Анализ поведения основных игроков рынка показывает, что с учетом ослабления требований к заемщикам, а также относительно низкого первоначального взноса по ипотечным кредитам, выданным в предыдущие периоды, возможно снижение качества ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе в случае ухудшения экономической ситуации в стране (в частности, в случае роста уровня безработицы и падения доходов). 

На Краснодарский край приходится 48% всей просроченной задолженности по ипотеке в ЮФО, что в числовом выражении составляет 1,067 млрд. рублей (на 01.10.2013 г. данный показатель был на уровне 1,15 млрд.рублей, снижение на 7,2%). Далее идет Ростовская область – 584 млн. рублей (568 млн. рублей, рост 2,8%), Волгоградская область – 459 млн. рублей (520 млн.рублей, -11,7%), Астраханская область – 58 млн. рублей (46 млн. рублей, 26%), Республика Адыгея – 28 млн. рублей (30 млн. рублей, -6,6%), Республика Калмыкия – 14 млн. рублей (5 млн.рублей, 180%).

Столь существенную разницу в темпах роста просроченной задолженности в каждом регионе можно объяснить разным уровнем жизни, развитостью региона и финансовым благополучием населения. Так, например, по данным Федеральной службы государственной статистики РФ, в целом по стране уровень безработицы в составил 5,6%. В Южном федеральном округе самый высокой уровень зафиксирован в Калмыкии (14%). То есть, по числу безработных степная республика в 2,5 раза превосходит среднероссийский показатель, а по общим цифрам безработицы обгоняет даже глубоко депрессивные регионы Северного Кавказа. Данный фактор оказывает непосредственное влияние на рост просроченной задолженности, в том числе, по ипотеке.

Говоря о Волгоградской области, где уровень просроченной задолженности снижается, данную тенденцию можно объяснить в первую очередь тем, что темпы увеличения доходов населения, по данным Минрегионразвития, у Волгоградской области весьма неплохие – прирост 106%, следовательно, платежеспособность населения находятся на высоком уровне.

По итогам 2014 года аналитики «Секвойя Кредит Консолидейшн» прогнозируют, что просроченная задолженность в ЮФО составит около 2,3 млрд. рублей против прошлогоднего показателя в 2,1 млрд. рублей на 01.01.2014 г. (рост в годовом выражении около 10%).

По данным «Секвойя Кредит Консолидейшн», портрет ипотечного должника сейчас выглядит таким образом: средний возраст – 35-40 лет, образование высшее, как правило, у большинства есть семья, у более 50% - дети. В качестве причины невыплаты по ипотечному кредиту называют «временные трудности», «потерю работы». По последним данным, ипотечные заемщики в среднем в ЮФО отдают около 38% своих доходов на погашение кредита при среднемесячной зарплате в 24,4 тыс. рублей (отметим, что данный показатель не должен превышать 40%, если он больше, то возможность выхода заемщика на просрочку существенно возрастает).

Президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева: «В последнее время россияне волнуются за свои сбережения, многие перестают доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения. В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране традиционно рассматривают покупку жилья. Те же, кому не хватает сбережений на подобное приобретение, все активнее прибегают к услугам банков по ипотечному кредитованию. К сожалению, как мы видели на примере кризиса 2008-2009 гг., далеко не все ипотечные заемщики способны в нестабильной экономической ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет, не говоря уже о более долгой перспективе. Да и предвидеть возможные колебания цен на рынке недвижимости также непросто. Поэтому сейчас мы находимся в ситуации повышенного риска, когда просроченная задолженность по ипотеке в средней перспективе покажет рост».