Ипотека после развода: «и тапочки по почте…»

Начнем с того, что все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. Это касается любого имущества, независимо от личного вклада каждого в его приобретение. Не влияет и размер доходов, а также их полное отсутствие у одного из супругов. Таким образом, все платежи по кредиту, произведенные в период брака, считаются принадлежащими обоим партнерам в равных долях. Даже если - внимание! - кредит взят на одного человека и вся ответственность за погашения долга лежит на нем.

Правда, такое бывает очень редко. Большинство банков автоматически записывают «вторую половину» в созаемщики и возлагают на нее солидарную ответственность по обязательству. Так банки страхуют свои риски: в случае неуплаты они могут взыскать долг с любого из созаемщиков полностью или частично. Впрочем, этот вариант выгоден и для пары: при выдаче кредита банк учитывает их совместных доход, так что они могут претендовать на большую сумму.

Итак, все деньги, вложенные в квартиру в браке, включая первоначальный взнос, являются совместной собственностью супругов и при разводе должны быть поделены поровну. Есть, правда, исключения: имущество, полученное супругом в дар или по наследству, является его личной собственностью.

Это касается и того имущества, которое было куплено на деньги, полученные в дар или по наследству, или на деньги, полученные от продажи наследства или подарка. Вот только эту связь придется доказать в суде. Для этого необходимо иметь на руках письменные договоры, подтверждающие все эти сделки: договор дарения, договор продажи подаренного имущества и т.д.

Что касается остального добра, нажитого в браке, в Гражданском кодексе есть важная оговорка: оно признается совместной собственностью, «если иное не предусмотрено соглашением». Под соглашением подразумевается брачный договор, в котором супруги могут сами определить свои имущественные отношения, в том числе касающиеся будущих приобретений, а также порядок раздела имущества после развода.

Эта возможность появилась в России 12 лет назад, с принятием нового Семейного кодекса, но до сих пор используется крайне редко. В «романтический» период обсуждение денежных вопросов считается кощунством, а когда отношения дают трещину, супруги просто не могут (и не хотят) прийти к согласию. Даже в «продвинутой» Америке брачный контракт заключают всего 7% пар, а в России и вовсе - единицы.

А жаль. С помощью этого договора можно избежать многих проблем и тяжелых конфликтов при разделе имущества, в том числе и касающихся ипотеки. Заключить брачный контракт можно в любой момент, как до брака, так и после (но действовать он начинает только после регистрации в ЗАГСе). Письменный договор необходимо заверить у нотариуса. Помимо всего прочего, в документе можно указать:

1) Кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке
2) Кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в браке и в случае развода)
3) Кто становится собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях)
4) Возможность и порядок компенсации ипотечных выплат одним супругом другому в случае развода
5) Как изменятся все эти условия в случае рождения ребенка/детей

Таким образом, при разводе не возникнет споров насчет квартиры и погашения кредита, не будет обделен ни один член семьи и супруги смогут избежать тяжелого и некрасивого «выяснения отношений» в суде.

В противном случае квартиру придется делить суде, и если в браке родился ребенок, отцу семейства придется искать себе другое жилье. В 99% случаев суд оставляет ребенка с матерью и отдает им большую часть квартиры. Если детей нет, супругам, скорее всего, присудят по половине квартиры, вот только воспользоваться этим добром будет сложно.

Квартира, купленная в ипотеку, является залогом вплоть до полной выплаты долга, так что продать ее, обменять или подарить владельцы могут только с согласия банка. Банк же в любой ситуации свято блюдет свои интересы, и согласие свое даст едва ли. Так что придется бывшим супругам оставаться под одной крышей до погашения кредита. Может, тогда уж лучше помириться?

Есть, впрочем, еще один вариант: обратиться в крупное агентство недвижимости, специализирующееся на выкупе квартир. Агентство найдет покупателя на квартиру (или долю, что сложнее), погасит кредит (своими средствами или за счет задатка покупателя) и выкупит квартиру для перепродажи. Конечно, цена выкупа будет несколько ниже рыночной, но зато сложная юридическая проблема будет решена.

Тут, правда, еще важна позиция банка, но, как правило, эта схема «проходит» нормально. Почти во всех банках предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита, но в большинстве из них он распространяется только на первые полгода после его выдачи.

Вообще, с точки зрения банка, развод ничего не меняет в ипотечном обязательстве. Бывшие супруги как были, так и остаются созаемщиками (или один из них выступает как поручитель другого) и несут солидарную ответственность по кредиту. А квартира остается обеспечением кредита, так что в судебном разбирательстве по ее разделу банк принимает участие как третья сторона. Поэтому, кстати, суд может выделить этот вопрос в отдельное производство.

В некоторых банках есть возможность переоформления кредита из солидарного в индивидуальный, на одного из супругов: если, конечно, банк устроит его платежеспособность. Но большинство банков все же предпочитает «подстраховаться», оставив долг на обоих «половинах». И вот тут может возникнуть сложная проблема: что делать, если один из супругов исправно платит свою часть долга, а второй отказывается это делать?

Ипотечные кредиты получили распространение в нашей стране недавно, поэтому практика разрешения таких дел еще не сформировалась, хотя подобные ситуации уже возникают. Законодательно такие случаи также не регламентированы. Скорее всего, банкам придется делить залог на 2 части и реализовывать долю квартиры, принадлежащую неплательщику.

Поскольку рыночная цена на долю в квартире всегда ниже, чем соответствующая часть от стоимости целой квартиры, вырученные деньги могут и не компенсировать банку его затраты. В любом случае, для обоих владельцев квартиры этот вариант будет проигрышным.

Так что единственный способ избежать моральных и финансовых потерь при разводе - заранее заключить брачный договор. Гораздо проще прийти к согласию, пока отношения нормальные, чем после разрыва, когда каждый чувствует себя обиженным и стремится сделать другому побольнее. И, кстати, давно замечено: грамотно составленный брачный контракт укрепляет семью. А если добавить к нему ипотечный кредит лет на 30 с возможностью лишиться квартиры при разводе - «вечная любовь» обеспечена...